北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長 陳國強：“調(diào)控力度還將從嚴(yán)從緊”
陳國強表示，今年的樓市調(diào)控還將打出“組合拳”，肯定比2010年還要從緊從嚴(yán)。政府抑制投資和投機(jī)性的需求、讓房地產(chǎn)回歸其居住屬性的政策指向已經(jīng)成為一種長期化的趨勢。
陳國強認(rèn)為，一旦加息周期開啟，購房者必然會更加謹(jǐn)慎地入市，形成新一輪的觀望態(tài)勢。在房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣緊縮政策的疊加效應(yīng)下，預(yù)計未來全國樓市降溫的速度會有所加快，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度進(jìn)一步加大，在理論上有助于促使房價回落。
21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔：“需求旺盛但供給不足”
2010的樓市調(diào)控使住宅市場的投資受挫，促使商業(yè)地產(chǎn)趨熱，2010年供給不足的狀況已經(jīng)顯現(xiàn)，這種情形在2011年還將延續(xù)。雖然2010年不少商業(yè)地塊入市，但其規(guī)劃和開發(fā)周期在兩年左右，也就意味著2012年才能真正地供給市場。而2010年商業(yè)地產(chǎn)項目的開工量不多，立項的也不多，整體市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，這種情況在熱點區(qū)域，如CBD地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)尤為突出。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長 陳云峰：“房價將在調(diào)控中上漲”
目前而言，房價上漲壓力很大，因此，2011年將持續(xù)2010年的調(diào)控措施，力度會更大，除了之前曾出臺的稅收、金融手段之外，房產(chǎn)稅將在今年浮出水面，各種措施并舉，以確保房價的相對平穩(wěn)。
2011年房價依然會在調(diào)控中增長，并且漲幅也不會太小，但這不意味著調(diào)控沒發(fā)揮作用，這種上漲及上漲幅度都是調(diào)控作用下的結(jié)果，如果沒有2010年的調(diào)控，那么現(xiàn)在房價的泡沫會是巨大的，對市場的損害不可估量。
北京萬年基業(yè)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理 黃璽慶：“2011年開發(fā)商資金缺口增大 ”
調(diào)控政策的出臺將對開發(fā)企業(yè)的市場信心有所影響，加息、準(zhǔn)備金率上調(diào)，開發(fā)商貸款門檻、成本雙雙提高，融資難度在加大，而北京市又率先出臺了預(yù)售資金監(jiān)管政策，開發(fā)企業(yè)普遍面臨較大的資金壓力。針對下半年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長迅猛現(xiàn)象，銀監(jiān)會在去年11月20日下發(fā)通知，要求立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險自查，并逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險狀況，亦要求信托公司積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險。隨后，包括中融信托、平安信托等在內(nèi)的多家信托公司，立即暫停了自家的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，響應(yīng)銀監(jiān)會的自查要求。
在房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道一再受阻的情況，作為融資成本較高的信托業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了被叫停的風(fēng)險。再加上調(diào)控基調(diào)之下2011年銷售預(yù)期并不樂觀，開發(fā)商資金將面臨巨大考驗。
亞豪機(jī)構(gòu)副總 任啟鑫：“投資性需求迎來供應(yīng)高峰”
2010年通過行政手段強效抑制購房需求，如果政策沒有松動，2011年還將對購房需求造成抑制。但在通脹、人民幣升值預(yù)期等因素下，投資者出于抵御通脹的目的將重新規(guī)劃自己的資產(chǎn)配置，房地產(chǎn)作為抗通脹防御性相對較強的投資品種之一，投資客恐將回流。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在利空利好的交織下，2011年投資需求將會階段性回歸。
2010年土地供應(yīng)充足，成交量也相對較高,按照正常的土地開發(fā)周期計算，這些土地將在2011年陸續(xù)轉(zhuǎn)化為有效的市場供應(yīng)，且由于土地對開發(fā)企業(yè)資金占有量較高，基于回款要求，供應(yīng)速度還有望加快，2011年京城或?qū)⒂瓉硪粋€供應(yīng)高峰。由于這些地塊多位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊新城，集中入市必將增大區(qū)域市場的競爭程度，在需求相對低迷的市場環(huán)境下，這些區(qū)域的房價將出現(xiàn)松動。
鏈家地產(chǎn)副總裁 林倩：“二手房市場量價維持穩(wěn)定”
首先，二手房市場的成交量將維持穩(wěn)定。主要的原因是，當(dāng)前市場主要的成交主體是剛需和改善性需求。2011年投資性需求將繼續(xù)被擠出市場，因此不會出現(xiàn)由于投資性因素造成的成交大幅上漲。
其次，由于第三次調(diào)控和加息的預(yù)期增強，因此在2011年購房成本將會增加，難度增大，成交量難呈現(xiàn)實質(zhì)的上漲。
第三，成交價格將維持穩(wěn)定，略有上升，但上漲幅度有限。由于二手房在區(qū)域地理方位有不可替代的優(yōu)勢。而當(dāng)前市場的業(yè)主對于市場房價上漲預(yù)期強，短期之內(nèi)成交價格難下降。加之商品房邊緣化明顯，未來將可能出現(xiàn)二手房價高于新建商品房的現(xiàn)象。最后，由于當(dāng)前市場對第三次調(diào)控預(yù)期增強，預(yù)計2011年國家將會增加保障房、公租房的供應(yīng)，對于二手房價的調(diào)控將會繼續(xù)，因此其上漲空間很小。
東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān) 賈玉鵬：“中小企業(yè)應(yīng)關(guān)注三四線城市”
預(yù)計在房價上漲過快的城市，3月兩會的前后還會出臺新的政策。若政策的力度大，且執(zhí)行到位，則房地產(chǎn)市場將會受其沖擊。若無政策出臺，則2011年將延續(xù)2010年的發(fā)展態(tài)勢。
對中小企業(yè)而言，瞄準(zhǔn)剛需市場，建設(shè)中小戶型的普通住宅是比較可行的道路。如果中小企業(yè)，包括大企業(yè)要想保持良好的銷售節(jié)奏，在剛需市場上下工夫還是有一定空間的。還有一個建議是，向三四線城市發(fā)展，因為現(xiàn)在的二線城市也有泡沫了，而三四線城市相對較好，拿地占用的資金成本也不大，風(fēng)險較小。
從一線城市的土地市場來看，聯(lián)合拿地不失為一種好的方式，聯(lián)合體可以減少企業(yè)的資金成本，降低風(fēng)險，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，這一點在2010年的土地市場中得到較好的體現(xiàn)，比如萬科和很多企業(yè)都在嘗試聯(lián)合拿地，萬科和五礦、京投等企業(yè)都有聯(lián)合。東亞也有聯(lián)合其他企業(yè)拿地的經(jīng)歷，聯(lián)合體將成為一種常態(tài)。
泰禾紅御品牌總監(jiān) 沈力男：“中央別墅區(qū)概念被打破”
北京目前新地塊的出讓把保障房放進(jìn)去，這樣產(chǎn)品的密度會越來越大，存量房越來越稀缺，從這個角度上講，別墅方面，價格受調(diào)控影響不會太大，因為稀缺，開發(fā)商即便資金緊張，也不可能把旗下的別墅項目賤賣換取現(xiàn)金流。
根據(jù)市場情況，整個明年價格穩(wěn)中有升，幅度相對平穩(wěn)。至于別墅熱點區(qū)域，北京已經(jīng)定型了，呈現(xiàn)了沒有中央別墅區(qū)的概念，今后發(fā)展都是城市別墅概念，會有更明顯的分散特點。一些低端別墅，比如河北周邊的別墅等，也會有一定市場。風(fēng)格上，目前市面上的主流是歐式風(fēng)格，也有運河上的院子等新中式風(fēng)格的穿插。如果聯(lián)排經(jīng)濟(jì)型別墅簡約一點有可能，高端住宅還是要往品質(zhì)感價值感方向打造，所以風(fēng)格還將以歐式為主。今年有可能出現(xiàn)單價過10萬的獨棟別墅產(chǎn)品，因為獨棟別墅的稀缺是大家看得見的，獨棟別墅存量房兩三年后會很難買到。
華高萊斯副總 公衍奎：“高端物業(yè)將延續(xù)去年態(tài)勢”
公衍奎認(rèn)為，2011年兩種趨勢是比較明顯的，首先是鑒于2010年政策的效果不明顯致使2011年調(diào)控依然從緊，其次是保障性住房會不斷強化，供應(yīng)量也會大增，但是住宅短缺、供給不足的現(xiàn)象在短期內(nèi)很難解決。
對于高端物業(yè)市場，公衍奎表示，通脹在2011年還將存在，這就導(dǎo)致保值性的需求依然旺盛，從而投資高端物業(yè)的現(xiàn)象還會較為普遍。
如果沒有大的波動，高端物業(yè)的價格可能會持續(xù)2010年的態(tài)勢，繼續(xù)上漲，這里所說的大的變數(shù)主要有以下幾個方面：
1.我國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整；
2.美元和人民幣的關(guān)系發(fā)生改變；
3.政府出臺的政策足夠“狠”。
2011年01月7日 來源 京華時報 作者：趙麗萍 張蓓 桂瑰
